Votre maison perd-elle de la valeur à cause de son PEB ?

En 2026, l'étiquette énergétique ne se contente plus d'informer : elle fixe une partie du prix. Un bon label se paie, une passoire se brade. Voici ce que votre logement pourrait perdre — ou récupérer.

Il y a dix ans, le certificat PEB était une formalité qu'on rangeait avec l'acte de vente. Aujourd'hui, c'est l'un des premiers critères que regarde un acheteur — juste après le quartier et le prix. Et pour cause : la loi durcit chaque année les obligations de rénovation, et un logement mal classé, c'est une facture de travaux que le futur propriétaire déduit d'office du prix.

Le label PEB est devenu un critère de prix

Ce n'est pas une impression : les chiffres le confirment. Selon une analyse d'Immoweb portant sur les ventes d'avril 2025 à avril 2026, l'écart de prix entre un bon et un mauvais label se compte désormais en dizaines de milliers d'euros.

En Flandre, une maison classée A se vend en moyenne 18,6 % plus cher qu'une classée D, tandis qu'une classée F accuse une décote de 10,4 %. À Bruxelles, l'écart entre une maison B et une passoire G atteint environ 90 000 € sur un bien type. Le message du marché est clair : la performance énergétique se paie, dans les deux sens.

Pourquoi la décote va s'aggraver

Si l'écart se creuse, c'est parce que les mauvais labels ont désormais une date de péremption. Chaque région a fixé son calendrier :

• Bruxelles : dès 2033, les logements classés F et G ne seront plus autorisés (seuil de 275 kWh/m²·an), avec une amende administrative automatique à la clé.
• Wallonie : à partir de 2028, tout acheteur devra atteindre le label D dans les 5 ans, puis la trajectoire monte vers C, B et A d'ici 2050.
• Flandre : depuis 2023, l'achat d'un logement classé E ou F oblige à atteindre le label D — désormais dans les 6 ans.

Conséquence : un acheteur qui vise une passoire ne raisonne plus « prix affiché », mais « prix affiché + coût des travaux obligatoires ». Cette somme, il la retire de son offre. Plus l'échéance approche, plus la décote se durcit.

Une passoire énergétique n'est pas seulement plus chère à chauffer : elle est aussi plus difficile à vendre, plus longue à trouver preneur, et négociée à la baisse.

Combien votre logement pourrait-il perdre ?

Impossible de donner un chiffre universel : tout dépend de votre classe actuelle, de la surface, de la région et du type de bien. Mais l'ordre de grandeur est réel — on parle de plusieurs dizaines de milliers d'euros entre une passoire et un logement conforme, sur le marché belge de 2026. La bonne nouvelle, c'est que cette valeur n'est pas perdue : elle est récupérable. Chaque palier de classe regagné se traduit par une remontée du prix potentiel.

La bonne nouvelle : viser juste, pas tout rénover

Beaucoup de propriétaires reculent en imaginant une rénovation totale à 60 000 €. C'est rarement nécessaire. L'enjeu n'est pas de tout refaire, mais de faire les bons travaux, dans le bon ordre, pour franchir le palier qui compte — souvent l'isolation de la toiture et de la façade avant les systèmes. C'est exactement là qu'un diagnostic chiffré fait la différence : il vous dit quel euro investi rapporte le plus, et lesquels sont inutiles.