Vous achetez une maison PEB F ou G ? Voici le budget rénovation à prévoir

Une passoire se vend moins cher… parce qu'elle cache une deuxième facture. Voici comment l'estimer pour négocier juste et éviter les mauvaises surprises.

Une passoire énergétique se vend souvent moins cher — et c'est tentant. Mais derrière le prix affiché se cache une deuxième facture : les travaux que la loi vous obligera bientôt à faire. Avant de signer, mieux vaut la chiffrer, pour négocier en connaissance de cause.

Acheter un F ou G, c'est hériter d'une obligation

Depuis peu, l'acheteur ne reprend pas seulement les murs : il reprend aussi le calendrier de rénovation de sa région.

• Bruxelles : dès 2033, les classes F et G ne seront plus autorisées (seuil de 275 kWh/m²·an), avec une amende administrative automatique à la clé.
• Wallonie : à partir de 2028, tout acheteur devra atteindre le label D dans les 5 ans, puis viser C, B et A d'ici 2050.
• Flandre : l'achat d'un logement classé E ou F oblige déjà à atteindre le label D dans les 6 ans (renovatieplicht), sous peine d'amende.

Autrement dit : le vrai prix d'une passoire, c'est le prix affiché plus le coût de mise aux normes. Cette somme, vous pouvez légitimement la déduire de votre offre.

Quels postes pèsent le plus dans le budget

Bonne nouvelle : il est rarement nécessaire de tout refaire. L'enjeu, c'est de faire les bons travaux, dans le bon ordre — l'enveloppe du bâtiment d'abord (là où part la chaleur), les systèmes ensuite :

• La toiture — souvent le meilleur rapport gain/coût, surtout au dernier étage.
• La façade (isolation par l'extérieur ou l'intérieur selon le bâti).
• Les châssis et le vitrage, quand ils sont anciens.
• La ventilation, indispensable dès qu'on isole.
• Le chauffage (chaudière performante ou pompe à chaleur) — en dernier, une fois l'enveloppe traitée, pour ne pas surdimensionner.

Selon l'état du bien et la surface, une mise aux normes se chiffre souvent en plusieurs dizaines de milliers d'euros. Impossible de donner un montant unique : c'est justement ce qu'un diagnostic chiffré calcule, poste par poste.

Le bon réflexe avant de signer : demander le certificat PEB du bien et le passer à l'analyse. Vous saurez ce que coûte la mise en règle avant de faire votre offre.

Négocier avec les bons arguments

Un bien mal classé se vend moins cher, plus lentement, et se négocie à la baisse. En Flandre, une maison label F affiche en moyenne une décote de 10,4 % par rapport à une classe D. C'est votre levier : le coût des travaux obligatoires est un argument chiffré, pas une impression.